Hướng dẫn đánh giá tài chính khi mua nhà

Mua nhà là ước mơ lớn, nhưng làm sao biết mình đủ sức tài chính để biến giấc mơ thành hiện thực? Với lãi suất vay mua nhà ở Việt Nam năm 2025 đang ở mức thấp (4.6-9.5%/năm), đây là cơ hội tốt cho người trẻ. Nhưng đừng vội! Bài viết này sẽ hướng dẫn bạn cách nhìn rõ “túi tiền” của mình, từ thu nhập, chi tiêu, đến tiết kiệm và vay ngân hàng, với ngôn ngữ dễ hiểu, gần gũi, dành riêng cho những ai lần đầu mua nhà.

1. Xem xét thu nhập và chi tiêu của bạn

a. Bạn kiếm được bao nhiêu mỗi tháng?

Theo số liệu, người lao động Việt Nam trung bình kiếm khoảng 7.1 triệu đồng/tháng. Nhưng nếu bạn trẻ, mới ra trường, thu nhập thường rơi vào khoảng 8-12 triệu đồng/tháng và có thể tăng 5-7% mỗi năm. Thu nhập của bạn có thể đến từ:

• Lương chính: Thường chiếm 65-75% tổng thu nhập. Hãy đảm bảo bạn có hợp đồng lao động ổn định (ít nhất 1 năm) để ngân hàng tin tưởng khi bạn vay.
• Thu nhập phụ: Gần 1/3 người trẻ kiếm thêm từ bán hàng online, làm freelance, hoặc công việc part-time, chiếm 15-25% thu nhập.
• Tiền từ đầu tư: Nếu bạn đầu tư chứng khoán, quỹ, hoặc cho thuê tài sản, khoản này có thể mang về 8-12%/năm.

Mẹo nhỏ: Để tài chính an toàn, thu nhập hàng tháng của bạn nên gấp ít nhất 3 lần chi phí sinh hoạt cơ bản. Ví dụ: Nếu bạn tiêu 5 triệu/tháng, thu nhập cần khoảng 15 triệu trở lên.

b. Bạn tiêu bao nhiêu mỗi tháng?

Người trẻ thường chi hơn nửa thu nhập cho các khoản cố định. Ở Hà Nội hay TP.HCM, chi phí trung bình là:

• Sinh hoạt: Khoảng 4.2 triệu/tháng, trong đó tiền thuê nhà chiếm 2.1 triệu.
• Trả nợ cũ: Nhiều bạn đang trả góp xe máy, ô tô, hoặc vay tiêu dùng, chiếm 15-20% thu nhập.
• Bảo hiểm: Phí bảo hiểm sức khỏe hoặc nhân thọ thường tốn 350.000-500.000 đồng/tháng.

Nguyên tắc vàng: Áp dụng quy tắc 50/30/20:

• 50% thu nhập cho nhu cầu thiết yếu (nhà, ăn uống, đi lại).
• 30% cho sở thích cá nhân (du lịch, mua sắm).
• 20% để tiết kiệm hoặc đầu tư.

Nếu bạn chi quá 50% cho nhu cầu thiết yếu, hãy cắt giảm bớt để có tiền mua nhà!

2. Lên kế hoạch tiết kiệm thông minh

a. Tiết kiệm bao nhiêu là đủ?

Người trẻ ở thành phố thường tiết kiệm 18-22% thu nhập, nhưng để mua nhà, bạn nên nhắm đến 30%. Ví dụ, nếu muốn tích lũy 720 triệu (30% giá căn nhà 2.4 tỷ) trong 5 năm, bạn cần tiết kiệm khoảng 14.4 triệu/tháng (tính thêm lạm phát).

Công thức đơn giản:
Số tiền tiết kiệm/tháng = (Số tiền cần tích lũy ÷ Số tháng) × 1.2 (dự phòng lạm phát).

Ví dụ: 720 triệu ÷ 60 tháng × 1.2 = 14.4 triệu/tháng.

b. Đầu tư để tiền “đẻ” thêm tiền

Đừng chỉ gửi tiết kiệm ngân hàng! Bạn có thể chia tiền như sau:

• 40% vào quỹ trái phiếu (lãi 6-7%/năm).
• 30% vào chứng chỉ tiền gửi (lãi 5.5-6.5%/năm).
• 30% vào bảo hiểm liên kết đầu tư (lãi 8-10%/năm).

Cách này giúp tiền của bạn tăng thêm 25-30% sau 5 năm so với chỉ gửi tiết kiệm thông thường.

c. Chuẩn bị quỹ khẩn cấp

Hãy để dành một khoản bằng 6-9 tháng chi phí sinh hoạt (khoảng 25-40 triệu) để phòng rủi ro như mất việc hoặc ốm đau. Nhiều người gặp rắc rối khi mua nhà vì không có quỹ này, nên đừng bỏ qua!

3. Tính toán khoản vay hợp lý

a. Vay được bao nhiêu tiền?

Ngân hàng chỉ cho vay nếu tổng tiền trả nợ mỗi tháng (bao gồm cả khoản vay mới) không quá 50% thu nhập. Công thức tính mức vay tối đa khá phức tạp, nhưng bạn có thể hiểu đơn giản:

Ví dụ: Bạn kiếm 25 triệu/tháng, đang trả nợ cũ 3 triệu/tháng, muốn vay với lãi suất 8%/năm trong 20 năm. Bạn có thể vay được khoảng 1.2 tỷ đồng.

b. Chọn lãi suất và thời gian vay

Hiện nay, một số ngân hàng như SHB có gói vay ưu đãi, chỉ 3.99%/năm trong 3 tháng đầu, sau đó tăng lên 6.5-8.5%. Bạn nên:

• Chọn kỳ hạn ngắn (15-20 năm) để tiết kiệm 35-40% tiền lãi so với vay 30 năm.
• So sánh các gói vay từ nhiều ngân hàng để tìm lãi suất tốt nhất.

c. Lên kế hoạch trả nợ thông minh

Để trả nợ nhanh và ít áp lực, hãy chia làm 3 giai đoạn:

• Năm 1-5: Tập trung trả lãi, tận dụng thời gian lãi suất thấp.
• Năm 6-10: Tăng trả tiền gốc thêm 15-20% mỗi tháng nếu thu nhập tăng.
• Năm 11-15: Dùng tiền tiết kiệm hoặc thưởng để trả trước 30-50% nợ gốc.

Cách này có thể giúp bạn trả nợ sớm hơn 25-30% so với trả đều đều.

4. Lộ trình tài chính 5 năm để mua nhà

Muốn mua căn nhà 3 tỷ vào năm 2030? Hãy làm theo các bước sau:

• Tăng thu nhập: Nhắm đến mức tăng 7-10%/năm bằng cách học thêm kỹ năng hoặc làm thêm.
• Tiết kiệm 30%: Dù thu nhập ít, cố gắng để dành 20-30% mỗi tháng.
• Vay thông minh: Tận dụng lãi suất thấp (dưới 8%) và chọn kỳ hạn hợp lý.
• Đầu tư thêm: Dùng tiền tiết kiệm để đầu tư, giúp bạn tích lũy nhanh hơn.

Ví dụ: Nếu bạn tiết kiệm 10 triệu/tháng và đầu tư với lãi 8%/năm, sau 5 năm, bạn có thể có gần 800 triệu, đủ để đặt cọc nhà!

Kết luận

Mua nhà không chỉ là chuyện tiền, mà còn là cách bạn quản lý tài chính. Bắt đầu từ việc hiểu rõ thu nhập, chi tiêu, rồi tiết kiệm và vay mượn thông minh, bạn sẽ thấy giấc mơ sở hữu nhà không quá xa. Hãy lập kế hoạch ngay hôm nay, dù chỉ tiết kiệm 10% thu nhập, vì thời gian và lãi kép sẽ giúp bạn tiến gần hơn đến căn nhà mơ ước!

Mẹo nhỏ: Bạn có thể dùng công cụ tính ngân sách của website để đánh giá khả năng tài chính và lập kế hoạch mua nhà phù hợp với bạn